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出租方提供产权证供承租方办理营业执照是合同的应有之义
来源:高明区人民法院
发表时间:2017-01-22 16:39
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关键词  租赁  合同义务  违约  解除

裁判要点

出租方将商铺出租给承租方经营,提供商铺的产权证以供承租方办理营业执照是合同的应有之义,是商铺出租方的合同义务。

    案件索引

一审:(2016)0608民初654号民事判决书。(2016511日)

    相关法条

《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条第二百一十二条

    基本案情

原告(反诉被告)凡*艳。

被告(反诉原告)关*明,系钟*燕的丈夫。

被告(反诉原告)钟*燕,系关*明的妻子。

20151015,原告(反诉被告)(乙方)与被告(反诉原告)关*明(甲方)签订商铺租金合同(合同落款日期为20151125日),约定:甲方将佛山市高明区荷城街道东华路18号之1铺(原东华路10号首层商铺东第一卡)出租给乙方,租赁期为六年,即从20151125日至20211125日;20151125日至20161125日的租金为4598/月;签订合同之日,乙方需支付15000元给甲方作为押金;商铺租用期满时,经甲方结乙方租用的商铺进行检查,没有损坏时,才将押金无息退还给乙方;但如果乙方在租期未满时未经甲方同意将商铺转租给他方,押金将归甲方所有,不得退还;……。同日,原告(反诉被告)向被告(反诉原告)关*明缴纳了押金15000元。合同签订后,原告(反诉被告)向两被告(反诉原告)缴纳了20151125日起4个月租金计18392元。20151026日至2016225日,原告(反诉被告)向水电费存折存入1200元。

商铺租金合同签订后,原告(反诉被告)自20151126日起多次要求被告(反诉原告)关*明提供房产证、身份证复印件等资料以便原告(反诉被告)办理营业执照,但被告(反诉原告)关*明认为合同价格出错要求原告(反诉被告)重新办好合同才能给予办证资料而拒绝提供。

20151124,佛山市高明区工商行政管理局荷城工商所向原告(反诉被告)发出责令改正通知书,责令改正无照经营行为。

201618,原告(反诉被告)向被告(反诉原告)关*明寄出律师函,要求被告(反诉原告)提供商铺的产权证以办理营业执照。被告(反诉原告)拒收邮件。

201633,原告(反诉被告)以短信的方式通知被告(反诉原告)关*明解除商铺租金合同。

另查:1.原告(反诉被告)为租赁案涉商铺向梁*英支付了转手费15000元;2.庭审中,原告(反诉被告)确认电费催缴温馨提醒显示的电费179.36元为其使用的电费,同意承担,该费用由被告(反诉原告)缴纳;3.庭审中,原、被告确认原告(反诉被告)自20151015日开始使用案涉商铺至2016225日撤场。原告(反诉被告)撤场时未将商铺钥匙及水电费存折交还被告(反诉原告),后于201654日交还。

原告本诉请求:1.确认原被告签订的商铺租金合同于201633日解除;2.两被告向原告凡*艳返还商铺押金15000元及利息(自201634日起计至法院判决确定的支付之日,按中国人民银行同期贷款利率计算);3.两被告向原告凡*艳赔偿商铺租金损失18392元、水电费1200元、商铺经营转让费损失15000元;4.本案的诉讼费用由两被告负担。

两被告反诉请求:1.反诉被告支付两反诉原告自201611日计至合同解除日的租金(月租金4598元,日租金153.26元,暂计至2016430日为18392元);2.两反诉原告没收反诉被告押金15000元;3.反诉被告支付两反诉原告水电费300元;4.本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。

    裁判结果

本院判决:一、确认原告(反诉被告)凡*艳与被告(反诉原告)关*明签订的商铺租金合同于201633日解除;二、被告(反诉原告)关*明、钟*燕于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)凡*艳返还商铺押金15000元及利息(自201634日起计至本判决确定的付款之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算);三、被告(反诉原告)关*明、钟*燕于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)凡*艳赔偿商铺经营转让费损失14400元;四、原告(反诉被告)凡*艳于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)关*明、钟*燕支付电费179.36元;五、驳回原告凡*艳的其他诉讼请求;六、驳回反诉原告关*明、钟*燕的其他反诉请求。

(宣判后,原、被告均未上诉,判决已于201664日生效。)

裁判理由

本院经审理后认为,原、被告签订的商铺租金合同出于双方真实意思表示,且没有违反法律的强制性规定,为有效合同,由此产生的权利义务受法律保护。

关于哪一方存在违约的问题。1.*艳诉称关*明、钟*燕拒绝提供案涉商铺的房产权证导致无法办理营业执照,存在违约,关*明、钟*燕辩称商铺租金合同并未约定关*明、钟*燕需提供商铺的房产权证供凡*艳办理营业执照。本院认为,关*明、钟*燕出租商铺给凡*艳经营,提供商铺的产权证以供凡*艳办理营业执照是合同的应有之义,是作为商铺出租方的关*明、钟*燕的合同义务。关*明、钟*燕经凡*艳多次要求提供后仍拒不提供,导致凡*艳无法办理营业执照,属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款的规定,双方签订的商铺租金合同于201633日解除。2.*明、钟*燕反诉称凡*艳拖欠商铺租金,存在违约行为。对此,本院认为,凡*艳已缴纳了2016324日前的租金,并不存在拖欠租金的情形。故,关*明、钟*燕反诉称凡*艳存在违约没有事实依据,本院不予支持。

商铺租金合同解除后,关*明、钟*燕应将收取的押金15000元退还给凡*艳,凡*艳诉求关*明、钟*燕返还商铺押金15000元及利息(自201634日起计至本判决确定的付款之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)合法有据,本院予以支持。由于关*明、钟*燕的违约导致商铺租金合同解除,故凡*艳诉求关*明、钟*燕赔偿商铺经营转让费损失合法有据,本院予以支持。但凡*艳已实际使用案涉商铺一段时间,结合凡*艳的实际使用期限、使用的情况以及合同约定的租赁期,本院酌定关*明、钟*燕赔偿凡*艳商铺经营转让费损失14400元。同时,凡*艳诉求关*明、钟*燕赔偿商铺租金损失18392元及水电费损失1200元,由于上述费用属于凡*艳使用商铺期间应支出的费用,不属于损失,故本院不予支持。

*艳已缴纳了2016324日前的租金,故关*明、钟*燕反诉请求凡*艳支付201611日至合同解除日(201633日)的租金于法无据,本院不予支持。商铺租金合同被解除是由于关*明、钟*燕的违约所导致,故关*明、钟*燕反诉请求没收押金15000元于法无据,本院不予支持。关*明、钟*燕诉求凡*艳支付水电费300元,凡*艳对承担其中的电费179.36元没有异议,本院予以确认。因关*明、钟*燕未能提供电费179.36元以外的水电费的证据,故本院对超出电费179.36元的部分不予支持。

案例注解

本案中,凡*艳与关*明、钟*燕签订商铺租金合同,约定凡新艳承租关*明、钟*燕的商铺,虽双方未在商铺租金合同中约定关*明、钟*燕需提供商铺的产权证给凡*艳去办理营业执照。但显然,关*明、钟*燕提供商铺的产权证给凡*艳去办理营业执照是合同的应有之义,是合同义务。理由如下:

首先,从合理性和可履行性方面来看。承租方提出合同没有约定的要求,必须是合理的且在出租方能够履行的范围之内。也就是说,凡*艳向关*明、钟*燕提出合同约定之外的要求,必须具备合理性和可履行性。本案中,凡*艳提出关*明、钟*燕提供产权证以办理营业执照,是具备合理性和可履行性的。关*明、钟*燕一方面以合同没有约定为由拒绝提供,另一方面却以合同价格出错为由要求重签合同才予以提供,严重违背了诚实信用原则。

其次,从合同的目的来看。凡*艳租赁关*明、钟*燕的商铺目的就是为了合法商业经营,如果关*明、钟*燕拒不提供产权证,凡*艳就无法取得营业执照,自然也就无法合法经营,合同的目的自然也就无法实现。

综上,关*明、钟*燕提供商铺的产权证以供凡*艳办理营业执照是合同的应有之义,是作为商铺出租方的关*明、钟*燕的合同义务。关*明、钟*燕拒绝提供产权证给凡*艳办理营业执照,导致合同目的无法实现,凡*艳有权解除合同。

审判员:李炯君

案例撰写人:梁蕴琪

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